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內容來自sina新聞

買房遭遇四不像都是土地使用性質惹的禍

你買房是為瞭幹什麼？二順位房貸英文任何問題免費諮詢有的人是為瞭居住，有的人為瞭投資，有的人為瞭經營，有的人投資自住兼而有之......曹先生(化名)買房是為瞭註冊公司，可是當他交瞭定金準備購買中山路99號時，卻發現這個項目雖然號稱是"新街口純商務辦公型甲級寫字樓"，實際土地使用性質卻是酒店式公寓。盡管開發商保證可以在鼓樓區註冊公司，卻實現不瞭曹先生想拿"市執照"或"省執照"的願望。曹先生堅持要退房，開發商堅持不肯，於是引發瞭一場官司。

街道特批：可以註冊公司！

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既不是辦公樓，又不是住宅"四不像"項目如何誕生？

曹先生一直在尋找辦公場所，以便註冊公司。今年5月，他無意中看到瞭中山路99號的廣告宣傳單，上面寫著"企業可以直接使用""人性化商務空間""新街口純商務辦公型甲級寫字樓"等宣傳。曹先生立刻被吸引瞭。

曹先生說，看房過程中銷售人員一直強調其所售的房屋屬於酒店式公寓，可以用於公司商務辦公和註冊公司。看過樣板房之後，曹先生選中瞭8樓一套房，建築面積為96.1平方米，房屋總價為311萬餘元，並於2013年5月24日簽訂瞭商品房認購協議，當日支付瞭房屋定金5萬元。

5月28日，曹先生又去瞭中山路99號，就購房合同的相關條款進行協商，這才發現他所買的房屋房產證上寫明瞭該房屋規劃用途為酒店式公寓，土地使用年限是65年。根據相關規定，該商品房屬於住宅，不得改變為經營用房。曹先生向開發商提出瞭這個問題。可是，銷售人員一再強調這房屋盡管是酒店式公寓，但是還是可以進行公司註冊的。同時，銷售人員還出具瞭鼓樓區人民政府華僑路街道的一份函件，該函件表明在中山路99號購得房屋後，產權人可以到鼓樓區工商局辦理公司註冊登記。

曹先生要求必須在正式購房合同中加入有關註冊公司的條款，否則拒絕支付房款，但這一要求被開發商拒絕，"我買這房子的主要目的就是為瞭註冊公司。即使這一次開發商協助我順利註冊瞭公司，萬一我以後轉手賣房，買傢註冊不瞭公司，還是沒有用。"因此，曹先生要求開發商退還購房定金，不過這一要求也被開發商拒絕瞭。

既不是辦公樓，又不是住宅

記者以購房者的身份來到瞭售樓處，售樓處工作人員表示，中山路99號這個項目盡管隻有一棟樓，卻涵蓋瞭三種物業類型，分別是辦公、商業和酒店式公寓。因此，土地的使用年限也不一樣。"一樓到四樓的用途是辦公和商業，因此土地的使用年限是40年。五樓及以上樓層的物業類型是酒店式公寓，土地使用年限為65年。"銷售人員說。

"我們的酒店式公寓完全按照辦公空間設計的，房間裡沒有接水管，所以不具備居住的條件。"銷售人員向記者主要推銷的也是酒店式公寓。記者在樣板間看到，挑高的空間被隔成兩層，放著辦公桌椅等。銷售人員表示："土地使用年限65年的酒店式公寓就是住宅，缺點是限購、限貸，優點是和住宅項目享受一樣的稅費，比商業用房的稅費要低不少。"

當記者表示，酒店式公寓的土地性質是不能註冊公司的，銷售人員立刻自豪地表示，中山路99號項目的酒店式公寓雖然土地性質屬於住宅，但是由鼓樓區特批過，可以註冊公司。"我們項目是南京市唯一一傢可以註冊公司的酒店式公寓。"同時，銷售人員還向記者展示瞭鼓樓區華僑路街道所發的這份函件，"江蘇東漢投資開發有限公司：貴司投資建設的中山路99號大廈已竣工，根據貴司反映和我處的瞭解，該大廈房屋的結構格局作為商務辦公使用(不具備居住條件)，為推進地區經濟發展，切實幫助貴司解決實際困難，我處將依法合理地協助貴司及購置該大廈房屋的產權人到鼓樓區工商局辦理公司註冊登記。"

"四不像"項目如何誕生？

根據業主提供的資料，記者隨即電話采訪瞭鼓樓區人民政府華僑路街道經濟科的耿主任，她表示，自己確實接到上級領導通知，協助中山路99號的業主到鼓樓區工商局辦理公司註冊登記。"中山路99號是酒店式公寓項目，應該是不可以開公司的，不過鼓樓區政府對其特事特辦，可以用這個地址來註冊公司。"耿主任表示，"協助辦理最主要的就是開一張證明，證明中山路99號可以開公司，請鼓樓區工商局予以支持。"

她還回憶說，直到現在，一共有四個業主找她開過這樣的證明，據說是去鼓樓區註冊公司成功瞭，但是開發商並未提供書面材料供其存檔。當記者問及這個函件的有效期是多久時，耿主任說這個說不好，要聽上級通知。

明明是酒店式公寓的土地使用性質，為何開發商江蘇東漢投資開發有限公司將其設計成辦公樓呢？有知情人表示，中山路99號原名海華大廈，當時土地使用年限是40年，後來曾經改為65年。接著受限購令影響，又改回瞭40年的土地使用年限。可是，由於定價過高等原因，開盤三四年隻賣瞭十多套。無奈下，開發商隻好又換案名，又改土地性質。土地性質的不停改動使得這個項目變成瞭"類辦公用房的酒店式公寓"這一"四不像"產品。

而記者又聯系瞭江蘇東漢投資開發有限公司的負責人李總，詢問業主無法達到使用目的，為何不能退房，以及開發商為何將使用用途是酒店式公寓的土地建成寫字樓。李總在電話裡表示，開發商是否退房與記者無關。

律師出馬

購房目的沒有達成，應該退還定金

"這是典型的一個打擦邊球的'四不像'項目。"北京市中銀(南京)律師事務所湯聖泉律師說，根據2010年實施的《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條，房屋產權登記機關核發的房屋權屬證件上記載的用途，應當與建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證確定的用途一致。業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建築安全、居住環境、景觀、交通、鄰裡等方面的要求，征得利害關系人同意，報經城鄉規劃主管部門批準，到房屋產權登記機關辦理相關變更手續；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。

"住改商是嚴令禁止的，相對而言住改辦則沒有明確要求。"湯聖泉表示，根據規定，住宅性質的房屋不可用於公司的註冊地址，而且開發商和發函的街道也都沒法保證，在多少年內可以註冊公司，因此實際上，曹先生的購房目的並沒有達到。根據《合同法》的相關規定，開發商應該予以退還定金。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/08442333141.shtml

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