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內容來自sina新聞

溫州房價連降23月房主賣房不夠還房貸棄房跑路

房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種"倒掛"現象在溫州愈演愈烈。

"現在情況比較嚴重。"一些溫州中介、銀行、法院等人士最近接受《第一財經日報》記者采訪時說，之前房價在高位時，滿負荷貸款的新建商品房，如今在房價暴跌後，大都面臨成交價低於銀行貸款的窘境。

同時，一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業內人士預測，在房屋供應量放大、實體經濟尚無起色的當下，下半年溫州房價還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風險。

上述人士認為，房價暴跌已產生社會信用風險，個人"棄房"或"跑路"已經比較多。

截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌瞭百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關鍵節點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版"限購令"進行松綁，以此激活房屋市場交易。

成交價低土建融南投名間土建融於貸款額

一位溫州基層法院副院長說，從2011年到現在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還隻有小部分進行拍賣。

受2011年民間借貸危機影響，溫州司法委托拍賣的房屋數量明顯增多。

一位溫州市區級法院人士說，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產。一位溫州市區級法院人士說，今年該院委托拍賣件數是2011年的3.2倍，預計全年委托評估在420件左右，"其中80%為個人房產，這還不包括企業破產涉及的房產。"

"現在，拍賣成交價低於銀行貸款的房源經常出現。"上述溫州市區級法院人士說，以前這種"倒掛"房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣瞭以後還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種"倒掛"房源主要出現在之前熱炒的高端物業中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。"如果當時高價買入，那現在已不足償還銀行貸款。"

溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，一般房產貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現在一些豪宅價格下降瞭百分之四五十，就意味著這些房源成交價低於銀行貸款。於是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現"棄房"現象。

上述銀行人士認為，純抵押貸款出現"棄房"情況比較少，更多出現在"抵押＋擔保"貸款環節。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，於是客戶找來第三方作為擔保，如願以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，就出現貸款完全高於抵押物。

一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。"為什麼我現在還拿著，用銀行貸款'拆東墻補西墻'來償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。"

反觀現在，7月份全國69個城市房價再創新高(70個城市中僅有溫州下跌)，建立在房價隻漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說，因為兩年前溫州經濟形勢還比較好，房價在上漲，金融機構信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評估公司相應提高評估價格，銀行也會滿足客戶需求。"在當時那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。"

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時下跌瞭百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說，除破產企業外，一些人借款多、房產等資產又嚴重縮水，導致個人跑路的也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士。

"棄房"攪局信用風險

"現在'棄房'已經很厲害，房東真的沒錢還貸瞭，還講什麼信用。"上述法院副院長說，止住這種局面的唯一可中壢農地貸款能是房價停止下跌或者穩中有漲，否則銀行房貸就有風險，社會信用體系破壞會更加嚴重。

如今，一些之前高位買進的溫州商品房價格，距離銀行最大貸款隻有百分之一二十的空間。

一位溫州大型房地產企業負責人說，下半年溫州房價在現在基礎上還有可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房或將面臨"成交價不足償還銀行貸款"的風險。

在房價下降通道中，盡管這次溫州微調限購，對樓市帶來一些利好信號，但諸多開發商並不抱太大希望，降價促銷此起彼伏。

7月份，溫州10多個已開樓盤400多套剩餘房源降價入市。其中，"星河灣傢園"一套面積377.92平方米的房子，最新價格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開盤價為每平方米65697元。"新京都傢園"一套5樓房源，2011年開盤價為每平方米36672元，調整後為每平方米22500元。

7月底，中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤，都進行瞭新一輪的營銷推廣，各項目紛紛使出價格殺手鐧，搶奪有效購房客戶。

緊接著，來自國有和司法渠道的"拍賣房"規模入市。下個月4日，溫州將拍賣99套國有城建商品房，其中南塘5組團2套商品房，分別為315.13平方米和202.62平方米，起拍價分別為每平方米1.87萬元和1.96萬元。該兩處房產曾在去年流拍，當時起拍價為每平方米2.7萬元。

上述房企負責人說，預計九十月份，溫州新盤"價格戰"升溫，降價幅度起碼在10%左右。

今年4月，由溫州黨校與中國社科院社會學研究所合作發佈的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》認為，未來房價仍將承受趨勢性下行壓力。

溫州大學房地產研究所統計數據顯示，今年上半年，溫州共出讓商業、住宅和商住類土地102宗，合計3714.47畝，遠遠超過去年1271畝的出讓總量，同比增長454.46%。其中，住宅用地58民間二胎借款7.92畝，可供應住宅建築超過70萬平方米，出讓規模接近近5年年均750畝左右的土地出讓水平。

上述銀行人士說，房價下跌已產生信用風險，"但關鍵問題在於實體經濟，如果實體經濟不好轉，即便房價上漲也沒用。"

今年7月8日，在溫州市委常委會上，新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開"墊底"數據：在16個主要經濟指標中，2012年，溫州市大多數指標處於浙江省"倒數"行列，其中人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標倒數第一，另有4項倒數第二。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08192378899.shtml

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