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成交同比下滑27% 但仍比2012年好

土地市場

上半年房企"壓力山大"

方圓地產首席分析師鄧浩志：

成交方面，今年1~5月份順德一手住宅成交7767套，同比下降27%。月平均成交量為1553套。價格方面，與去年同期基本持平。事實上，今年前5月順德交出的"成績單"比2013年差，但比2012年同期的表現稍好。去年1~5月順德一手住宅共成交10627套，2012年1~5月順德共成交6132套。

房企業績

專傢論道

根據順德商品房交易信息網數據統計，今年1~5月順德一手住宅共供應8106套，同比增加瞭13%，環比下降10%，供應面積為80.6萬平方米，新增供應主要集中在容桂、大良、樂從、北滘、陳村等鎮街。截至6月25日，今年順德一手住宅共新增供應8770套，面積為88萬平方米。

中原地產市場研究部統計數據顯示，從完成年度目標情況看，25傢標桿企業除恒大、萬科、碧桂園達標率比較好外，其他普遍比較差，平均完成率僅30%。25傢企業中，完成任務不足30%的企業就達到瞭14傢，占比達56%。

鴻越地產公司總經理張健強表示，整體來看，順德市場發展較為穩健，今年上半年成交量比去年少，但與2012年相比，呈現增長趨勢。目前市場處於高位盤整期，供應量和價格都達到相當的高位，必然需要市場的調整。

土地出讓金同比下滑53%

一手住宅

下半年順德有很多項目新推，由於供應的放量預計成交量會往上走。價格方面，如果宏觀經濟下滑，政府需要支柱產業房地產的支持，則與房地產相關的政策可能會出現放松，那麼房地產的價格會趨於平穩。此外，由於政策不會一下子大幅度放開，因此價格也不會大幅度上升。如果宏觀經濟發展平穩甚至向上走，則政策方面不太可能松綁，預計仍然以分類調控為主，這或許會迫使開發商為瞭回籠資金，完成年度銷售目標而下調價格。

前5月16傢重點房企僅3傢完成四成銷售目標重劃區比較怎麼貸款比較會過件，房企對策也隻有兩個，一是降價促銷，盡量完成多點任務，畢竟快速周轉是目前多數房企選擇的發展模式；二是降低年度銷售目標。而降價樓盤普遍有個特征：推出若幹特價單位(幾百到幾十套)，大幅度降價，然後換來數億現金，然後售價恢復正常。降價不存在整個項目，而是某一批的單位，而且都在規定時間內(一般幾天)完成去化。這裡提示要抄底的各位，先看好想買的樓盤、單位，一到降價，馬上出手，方淘得好貨。

陳熹表示，預計今年下半年土地市場不會太活躍，除非有新的政策出現。他分析道："今年銀行銀根很緊，國傢對於開發貸處於"光說不放"的狀態，開發商融資難。而市場整體表現相對低迷，一方面買傢沒有名額購房，另一方面個人住房貸款又沒那麼容易放開，開發商回籠資金比較難而且慢。因此，資金面的問題導致開發商拿地預算小。"

值得一提的是，今年上半年順德成交的住宅地塊中"引人矚目"的地塊不多，主要是碧桂園、時代地產、龍光地產這幾個開發商分別在大良和容桂拿的地塊。記者統計今年上半年推出的地塊數據發現，今年上半年成功出讓的地塊中，工業用地占瞭50%的比例，住宅用地和商服用地僅分別占33%和4%的比例。

張健強告訴記者，房地產開發進入高位盤整期，而全國地價卻沒有調整，反而呈現上漲趨勢。由於利潤空間不大和消化周期長等原因，拿地吸引力對開發商來講不大，加上融資成本高以及銷售終端回籠資金慢，開發商拿地意願不高。由於開發商拿地意願下降，導致政府很難推一些優質地塊。

去年上半年，土地交易中心幾番上演多傢開發商為一塊靚地展開激烈爭奪的好戲。今年這種局面已經較為鮮見。我們看到更多的是，推出地塊較多以底價成交，高溢價地塊很少，並且有些質量不錯的地塊流拍，例如容桂德勝河南岸、東堤路以南地塊、北滘鎮新城區BJ-C-18地塊......或是臨近拍賣時間撤銷原計劃推出的地塊，例如順德新城創智城片區3幅土地。

根據合富輝煌地產數據統計，2013年至2014年5月底，順德新增餘貨共19693套。按照當前每月大約消化1500套的速度算，大約13個月可將餘貨消化完畢。合富輝煌地產市場研究部經理廖德源表示，目前部分城市需要幾年的時間才能消化完餘貨，相比之下，順德市場比較健康，基本在1年至1年半時間內可消化完。

時間過半順德樓市進入高位盤整期

按照房地產銷售規律，當存銷比超12個月價格就會下行，但隻需成交回升(分子變大)，則存銷比會立馬進入合理區間(9~12個月)。

順德市場也出現類似的情況。今年1~5月份，碧桂園、美的、萬科、華南保利等上市房企在順德的業績同比去年都出現不同程度的下滑。根據合富輝煌地產數據統計，今年1~5月份，碧桂園、美的、萬科三傢房企在順德的銷售業績均超過9億元，位列前三甲。但與去年同期相比，三傢房企的業績下滑幅度為15%~26%。而排在第四位的華南保利今年1~5月份銷售業績為8.96億元，同比去年下滑54%。

不過，也有部分順德本土房企在今年低迷的市場環境中維持穩健的發展，例如東升房產和君怡地產。鴻越地產公司總經理張健強表示，君怡集團在2013年開始改變以前以點狀撒網，各個鎮街均有項目的策略，轉向集中人力物力做好一兩個精品樓盤，從而降低管理成本以及市場風險。

內容來自sina新聞

合富輝煌地產佛山公司副總經理陳熹：

合富輝煌地產佛山公司副總經理陳熹車貸銀行推薦二胎年息則表示，今年上半年順德樓市一直在消化上一年的餘貨，住宅供應量主要集中在下半年，預計成交量會往上走。

今年上半年順德的土地出讓面積約157萬平方米，同比下降10.75%，土地出讓金額約44億元，同比下降53%。2012年上半年順德土地市場溫度臨近"冰點"，幾乎"觸底"。與2012年上半年相比的話，今年上半年順德土地出讓面積上升瞭278%，土地出讓金額上升194%。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/09524248962.shtml

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