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??探盤的下一站是一個叫做馬爾貝拉的樓盤。開發商是招商地產。這是一個規模體量高達70多萬方的填海項目,項目占地面積40多萬平米,這個體量接近龍湖葡提海灣一期的兩倍。項目占地中有三分之二為填海打造。

內容來自sina新聞

??萬科的房子無可挑剔,項目內配套也沒什麼可說,為瞭最大程度吸引買房人,開發商把防霧霾的新風系統也納入到瞭裝修標準之中。對於外地人來說,更為誘人的是價格——精裝修6700每平米的均價,這讓我們這些習慣瞭一線城市高房價的人有一種想立即刷卡簽合同擺闊氣的沖動。

??煙臺房市面臨的除瞭高供應高庫存,還有整個膠東半島的海景房危機以及由此帶來的外銷的困境:威海、文登等地數年前加速建設的海景房導致鬼城的出現,以至於外地市民對膠東半島的度假房市場“聞風色變”。前總理說,信心比黃金重要。市場形象一毀,信心淡然無存。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/09255981957903849156515.shtml

??這個季節探盤真不是時候。或許是由於看房人少,開發商在售樓處縮減瞭接待人員數量。第一站萬科城項目的售樓處裡,售樓處唯一一位售樓員接待瞭我們。售樓員對講解詞還有些生澀,講到萬科的物業服務故事時,突然卡殼斷片,沉默片刻後隨即報以羞澀的一笑,掠過故事繼續講解。

??這個以西班牙城市命名的樓盤項目,意在打造出一個如馬爾貝拉陽光海岸般的旅遊度假目的地:項目內別墅、高層公寓、寫字樓、酒店應有盡有。售樓處和樓書使用白色橙色等暖色調,充滿瞭小清新的浪漫情調,暗示著項目以中高端為主力客群。售樓處臨海而建,站在售樓處往玻璃門外看,海面洶湧,潮起潮落,海鷗在海面上悠然飛行,畫面美得不敢想。

??一種強烈的穿越感襲面而來。這不是在山區小縣城,也不是小產權房項目,在膠東半島的知名沿海城市,房子貌似真賣出瞭白菜價。

??車行三分鐘,是華南房企越秀的項目越秀星匯金沙,項目邊廣告牌打出的價格很直白:特價房3998元每平米。繼續走,是本地項目通用富馨佳苑,它的廣告牌是這樣調侃的:2998元每平米,對不起寫錯瞭,就這樣吧。

??在此浸淫已久的開發商們不會不知道這裡潛藏的風險,但是這個在全國聞名的海濱城市沒有從業者公開提出過預警。外界對膠東半島房市的關註也繞煙臺而過,威海、青島、文登等城市常是輿論的關註焦點。

??開發商描繪的理想很豐滿,可是現實很骨感。2014年10月18日,馬爾貝拉項目第一次開盤,官方對外宣稱開盤銷售2億元。有煙臺地產圈的朋友告訴我,開盤當天推出的143套小高層和35套別墅實際上別墅隻簽約成交瞭5套,小高層去化率隻有4.3%。這兩個數字顯然有著虛實差距:一套聯排別墅均價在200萬元左右,別墅簽約總量應該在1000萬元上下,總簽約與2億元相差甚遠。

??別著急,沖動是魔鬼這句話真心不假。車沿著北京中路繼續向北行駛,道路兩邊的高炮廣告時刻都在提醒你,往前走,還有更多驚喜。

??這次探盤涉及的樓盤都在煙臺開發區。煙臺開發區距離市中心20多公裡,是1984年中央批復的首批14個國傢級開發區之一,張裕卡斯特酒莊、富士康等知名企業在此入駐。公開資料顯示,這個220平方公裡的土地聚集瞭31萬人,按照一傢三口計算,最多需要10萬套房子以供在此工作的人口居住(不計算工廠提供的宿舍)。

???然而,根據網絡上可以查詢到的數據來看,開發區2012年以來以每年120萬平方米以上的供應量向市場輸出房源,房源套數1.5萬套左右。僅三年時間提供的房源即可滿足開發區一半傢庭的住房需求。

??2013年年中我在調研煙臺芝罘、高新、海陽等公司二胎年息借貸增貸轉貸地的項目時,根據走訪的情況得出結論——這些區域的項目必須走出去,才能看見未來和快速去化的希望。現在看來,開發區也不例外。

??車行駛在煙臺開發區北京中路上,路上行人無幾。恰逢煙臺最冷的時節,溫度降至零下,冬風裹挾著海上的水汽從黃渤海刮來。

??高供應量還讓投資前景越來越暗淡,而互聯網金融的高額投資回報率也讓異地度假房投資多瞭一個強勁的競爭對手。這使得外地人購買海景房投資的心理產生落差。

??這一次探盤,煙臺開發區出現的兩三千元的房價廣告讓我看到瞭極端案例的出現。在地產行業,低價是個敏感神經,不到最關鍵時刻,誰都不願意觸碰它;而降價是底褲,是樓盤的最後一塊遮羞佈,也是一個項目自救的唯一路徑。身在桎梏中的個體加速快跑,跑不贏市場但是一定要跑贏同行。

一個外地人眼中的煙臺樓市底褲都亮瞭,接下來呢?

??有人告訴我,煙臺的房地產還處在初級階段,在這個連土地交易仍是協議出讓的城市,市場和信息透明才更重要。也有在此的知名房企B1B2二胎房貸年息借貸增貸轉貸很自信的說,未拿預售證收取買房人的誠意金,這根本就不是問題。是的,不可置否,政府才是市場的決定性力量。

??不過從另外一個角度上看,得益於這樣的市場環境,使得煙臺的房價多年未變,買房並不是一件緊迫的事情:某網站公開數據顯示,從2011年1月到2014年12月,煙臺商品房成交均價從5953元每平米漲到6425元每平米,四年上漲7.9%,年均上漲不到2%。但是,接下來,這種狀況還能持續多久?(文/石頭)

??敬請關註一個外地人眼中的煙臺樓市系列

??投稿請發至郵箱:zhengyi1@leju.com

??

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