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  新 《規范》要求,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規中變化最大的一條。相比之下,按照舊版 《規范》,飄窗是不算面積的,這也是許多開發商在售樓時經常提到的贈送飄窗優惠。

  "星海岸城市花園最大面積戶型贈送35~55平方米。"何鍵勇承認,"這是吸引買傢的重要原因。""我們兆陽禦花園也有偷面積的情況,但都是在國傢頒佈的法律、法規之內進行變通。"張奇朗說,"計劃不如變化,針對新《規范》,我們會充分研究新規進行變通。"

  文/佛山日報記者 韋廉

 5、單雙數樓層挑高陽臺

  按照規定,新版《建築工程建築面積計算規范》自2014年7月1日起實施。據瞭解,佛山市國土資源和城鄉規劃局已開始執行這份《規范》,南海區國土城建和水務局(規劃)已在其網站上公佈,這意味著佛山新報建的樓盤將全部按新規標準執行開發。

  何鍵勇說,樓盤的贈送面積,背後往往意味著銷售單價或多或少的變相提高。此外,消費者在得到這些贈送面積的同時,後期改造或許也是一筆可觀的費用。購房者在選擇這些產品時,必須自身權衡到個中的得失,理性置業。何鍵勇認為,住建部出臺這個規定一是為瞭規范市場,抑制不公平競爭,二是為瞭防止國傢與地方稅收從這些被偷面積中大量流失。



  國傢住建部制訂的《建築工程建築面積計算規范》(以下簡稱《規范》)於今年7月1日起實施。據悉,相建地 容積率怎麼貸款比較會過件比起舊規,新規變化較大,開發商"偷面積"越來越難。佛山兆陽禦花園助理總經理張奇朗表示,新版《規范》將影響樓盤容積率計算和工程造價的計算,開發商應在規劃設計階段就充分研究這些"新規",以免"踩紅線"。相比起舊規,新規主要變化在哪?對開發商、消費者又會造成哪些實質性影響?記者進行瞭深入采訪。

  在禪城某企業擔任技術工作的艾俊明向記者介紹說,今年3月份在季華七路的金地瓏悅買瞭一套89平方米的公寓單位。一是看中該樓盤的地段與品牌,二是看中瞭該樓盤的贈送面積。 "贈送面積足足有近20多平方米。"艾俊明說。





  通過單雙數層錯開的原理,設計5.8至6米的挑高戶外陽臺。這樣一來,購房者通常可以將其隔成兩層,使空間得到充分利用。不過,由於采用的是錯層雙層的形式,所以一些挑高的入戶花園的上下樓層可能出現可以對視的現象,這對於業主個人生活隱私產生一定影響。有個別小區,一些戶外挑空陽臺可以采用全落地窗的方式將其圍閉成一個封閉空間,這樣一來相當於多瞭一個雙層高的房間,實用性、隱私性更強。

  這種贈送方式主要出現在別墅產品中。由於大露臺和2.2米以下的半地下室不計入建築面積,這成為開發商增加附加值的重點。在贈送大露臺中,開發商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。而對一樓住戶贈送半地下室,有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室(外頭一般為車庫)和一樓客廳相連,使得樓上樓下有機結合起來。

  解讀:2.1米以上飄窗算一半面積

  市場:偷面積已成每個樓盤"例牌菜"

  把帶窗外墻向外推移,把窗臺放到最低,做成大玻璃窗,這樣在外立面上會凸出一部分。由於現行建築設計規范規定2.2米以下空間不計入建築面積,隻要凸窗部分層高不超過 2.2米,便可有效"偷"到面積。當然,想高度超過2.2米也不難,開發商會做一個較低的平臺,這稱為低臺凸窗,雖然毛坯房交付時可能會有 "低臺",但客戶裝修時,這個"低臺"往往可以輕易打掉,使原本2.2米的層高變成2.8米,與正常房屋層高一致。

  影響:高贈送面積產品將稀缺

  出於建築佈局需要,一棟大樓經常會設計許多凸出凹進的地方,但是這種設計對結構受力並不好。出於結構強度的考慮,設計師會在凹進的地方設計一些聯系梁,如果經過計算聯系梁仍然不能滿足結構要求時,就會在凹進的地方設置結構板。由於沒有圍護結構不計入面積,通常開發商會以全面積贈送給購房者。在經過綜合驗收後,開發商會將樓板裝上,改造成陽臺。

  該規范修訂的主要技術內容有:增加瞭建築物架空層的面積計算規定,取消瞭深基礎架空層;取消瞭有永久性頂蓋的面積計算規定,增加瞭無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂瞭落地櫥窗、門鬥、挑廊、走廊、簷廊的面積計算規定;增加瞭凸(飄)窗的建築面積計算要求;修訂瞭陽臺的面積計算規定等等。

  "近年來,開發商與設計單位越來越精明,偷面積已經成為每個樓盤的必修課。"佛山星海岸房地產公司銷售總監何鍵勇說。據何鍵勇介紹說,開發商"偷面積""招數"很多,目的是減少建築面積的套內平面面積,這樣一來,可以幫助發展商減少上繳稅費。而"偷"來的面積又可以"送給"買房者,增加銷售亮點。

  "我們買房主要是看地段,再看價格。然後就是看有沒有贈送面積。"在佛山羅村某民營企業工作的向志輝說。他去年以10500元/平方米購買瞭一套星星華園國際的一套140平方米的單位。15平方米的入戶花園是贈送的。"我準備將這個入戶花園改成一個簡單的客房。這樣,親戚朋友來瞭就不用住旅館瞭。"他說。贈送面積在市場中普遍受到購房者歡迎,《規范》的嚴格化用意何在呢?

今後像這樣的大入戶花園戶型或將減少。(資料圖片)

  "佛山市的有關規定已經很嚴瞭,但住建部的規定更加嚴格。"張奇朗說:"佛山市強調總量控制,住建部重在形態控制。"他認為,今後幾年佛山新房在"住建部新規"的影響下,可能向"港式住宅'看齊。這樣的話,佛山現有的帶大的贈送面積新房或二手樓將受到市場追捧。

建築面積新規執行 入戶花園或將算全面積

  揭秘佛山樓盤常見"偷"面積

  1、敲掉"低臺",飄窗增面積

  佛山市國土資源和城鄉規劃局相關科室負責人表示,新報建的項目都將按新《規范》執行,但一些具體的操作標準,他們正在根據《規范》指示研究具體的技術細則。

 2、"入戶花園"變房間

  入戶花園在報建時就是陽臺,由於隻計一半建築面積,卻可以改建成一個房間,是目前開發商使用最普遍的手段,常常把入戶花園做得超大。

 3、中壢二胎露臺和半地下室全送

  4、"結構連板"造空間

該戶型是典型的高贈送產品,所有紅色框出部分都是全贈送或算一半面積。

內容來自sina新聞

  文/佛山日報記者 韋廉

  另外,新《規范》要求,在主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積,而主體結構外的陽臺則按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。這意味著今後開發商想通過面積計半的 內陽臺,也叫"入戶花園"作為營銷噱頭的難度加大。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/08274319694.shtml

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