蔡尹昆

??發改委為小區物業費“松綁” 能否解決物業管理“燃眉之急”

??記者 羅政 鄭鈞天 上海報道

??近日，發改委下發文件，決定放開“非保障性住房物業服務”“住宅小區停車服務”等7項服務價格。價格“松綁”後，小區物業費是漲是跌？市場化的定價機制能否提升小區物業服務的質量？長期存在的物業管理糾紛能否迎刃而解？

??記者調查發現，“政府限價”下我國物業收費標準長期偏低，是導致物業管理水平不高、物業糾紛不斷的重要原因。定價機制“松綁”後，高端住宅物業管理費將有望上漲。業內人士同時表示，要真正實現我國物業管理行業的健康發展，還需要完善的法律機制配合，讓市場化的選擇機制充分運行。

??收費標準普遍偏低

??據業內人士透露，正是由於“政府指導價”這一限制的存在，我國小區物業費收費標準普遍偏低。比如，依據上海市2005年發佈的《上海市住宅物業服務分等收費標準》，包括綜合管理服務等4項基本物業管理服務的總費用最高標準不超過1.2元/建築平方米×月；而北京市2005年出臺的《北京市物業服務收費管理辦法》則明文規定，住宅物業服務收費基準價標準為0.9元/建築平方米×月。

??記者進一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業收費基準還要更低。即使收費標準較高的深圳，在2008年制定的新規中將高層住宅的最高物業收費標準定為3.9元/建築平方米×月，也比此前的標準降低瞭13%。

??業內人士指出，我國的房地產市場，除瞭土地供應環節之外都已經完全市場化運作，然而物業管理作為房地產在長期存續過程當中的重要環節，卻一直還受到政府的嚴格限制。“扭曲的定價機制往往導致市場行為的扭曲，不利於行業的健康發展。”復旦大學經濟學院教授范劍勇認為。

??與此同時，記者調查發現，在一些城市，物業費的定價權已經存在“雙軌制”。比如依據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，已成立業主大會的住宅小區，其物業服務收費實行市場調節價，即由業主大會和物業管理公司協商決定；而沒有成立業主大會且容積率高於0.5的小區，其物業服務收費則實行政府指導價。比如滬上一些相對高端的社區，其物業費可以達到3.2元/建築平方米×月，遠遠超出政府制定的基準。

??低收費導致低水平管理

??國內某大型物業管理公司相關負責人告訴記者，物業公司在做定價時，前期會根據社區的大小、戶數等具體情況，配備一定的安保人員、綠化技術人員，再通過成本的核算制定相應的物業管理收費標準。“但是由於政府限價的存在，企業還是不得不在政府允許的范圍內做出調整。”這位負責人坦言，資金實力雄厚、特別是有地產商背景的物業公司，為瞭維護自身的品牌形象，會進行虧本經營，但是對於一些中小型的物業管理企業，則會以提供更低質量服務的方式來應對管理費的不足。

??“政府限價表面上看是降低瞭居民生活的成本，實際上卻給小區業主造成瞭更多的隱性損失。”世邦魏理仕中國區資產服務部資深區域董事吳沂城表示，一個小區並不是建好瞭銷售出去就完事瞭，更重要的是不斷地保養和維護，如果沒有有效的物業管理，小區的折損速率將大大加快。

??事實上，發達國傢的很多房產歷經百年風雨仍然能夠良好使用，與精心的物業管理不無關聯。專傢認為，反觀國內，盡管最近二十多年房地產行業高速發展，但是物業管理水平卻始終處於低水平的循環當中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業管理的不到位，造成對資源的浪費。

??高端住宅物業費將上漲

??前述大型物業管理公司相關負責人指出，市場化的定價機制下，因為需要業主和物業公司協商定價，將促使業主和業主委員會更為積極地關註所在小區的物業管理，參與到社區治理當中。“而伴隨著物業費的提高，物業公司將有更多的資金用於社區的管理和維護，從長期來看，將影響住宅小區的品質，影響到房產的保值增值。”

??吳沂城指出，盡管政府指導價也劃分瞭多個層級，但是仍然難以滿足不同層次的市場需求，仍然存在將市場需求“一刀切”的弊端。業內人士預計，政府部門取消價格限制之後，通過市場化的定價方式，將逐步形成業主和物業公司雙向選擇、自由協商的定價機制，高端客戶對於物業管理的需求將得到釋放，高端小區的物業管理費將出現一定幅度地提升。

??然而，專傢同時指出，提高小區物業費談何容易，頻頻發生的物業管理糾紛無不與物業費漲價密切相關。“業主和物業公司互不信任，業主認為物業公司收瞭錢沒提供服務，而物業公司抱怨管理費不足虧損經營。”吳沂城表示。此外調查顯示，一些居民繳納管理費意識不足，物業費欠繳現象仍然嚴重。

??范劍勇認為，發改委給物業費定價機制“松綁”，是讓市場在物業管理的資源配置當中發揮決定性作用。盡管物業管理行業還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場化的定價機制無疑為很多問題的解決邁開步伐。“很多問題都不能政府部門設想一個方案再讓市場照此解決，而是通過市場的自由競爭實現均衡。”范劍勇說。

??然而，吳沂城認為，當前業主大會的法律地位還不夠明確，影響瞭居民、業主大會和物業公司之間的有效溝通。現實來看，業主大會對物業公司以行使權利為主，而較少對物業公司承擔義務，而在業主大會的內部，委員會成員對小區其他業主隻有服務的義務，而較少能夠享受到相應的權利。“市場化的定價機制更要求業主的積極參與，但這種狀況又導致打擊瞭業主的積極性。”

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08245959112262160790229.shtml