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內容來自sina新聞

多傢房企遭遇資金困境削減全年銷售任務

2014年上半年已悄然過半，幾個月來，全國房地產市場跌入下行通道，整體表現為銷售量和房價雙雙下滑。樓市再現變局，這讓去年很多調高年度銷售目標的開發商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不轉為降價促銷、平價跑量，甚至有的房企還來不及促銷就走上瞭被並購的道路。

高通智庫的數據顯示，今年1月至6月以來，在重點監測的品牌房企中，大部分開發商的年度銷售目標完成進度緩慢。從銷售目標達成率看，多數落後於年初目標完成進度約三分之一。

多傢房企開始削減全年銷售目標年中業績完成率普遍落後目標三分之一

飛機剛剛在首都機場停穩，劉威(化名)隻提瞭一個公文包，幾乎是一路小跑就率先沖出瞭機艙。找到自己的車後，雖然已經是下午5點瞭，但劉威沒有一絲猶豫地告訴司機直接回公司。作為一傢年銷售額接近百億元的房企副總裁，劉威分管的是整個集團的營銷，因為公司的項目分佈在北京、上海、沈陽等多個城市，就需要他經常出差。而就在他趕回公司的同時，集團的所有高層也都聚集在會議室，一方面等待劉威匯報上海項目上午開盤的情況，一方面也在商量著是否要削減全年的銷售指標。

房企的營銷負責人在外人眼裡都是光鮮亮麗，其實苦不苦隻有自己心裡知道。開完會的劉威在私下對北京青年報記者表示，作為給集團公司裡負責賺錢的部門，集團撥給營銷口的經費逐年減少，但對銷售業績的要求卻逐年提高。項目賣得好，在很多人眼中是市場整體形勢好，傻子都能賣房掙錢；一旦項目銷售出現停滯，即便市場整體都陷入觀望，在公司高層眼中就是營銷工作沒做好。

而這次急忙趕回集團開會，最主要的工作就是解釋為何到瞭年中，公司的業績報告隻完成瞭原計劃的30%。終於，經過瞭一夜的討論，按劉威的要求，最終集團重新制定瞭今年的銷售目標，比原計劃下調瞭20%，但同時也對他下達瞭新指標必須完成的死命令。

事實上，自從2014年開年以來，包括北京、上海等一線城市在內的房地產行業都進入調整期。今年的"紅五月""紅六月"都沒有如約出現。相反從今年3月份開始，北京樓市的成交量就呈現出逐月下降的趨勢。根據亞豪機構統計，6月份，北京商品住宅共成交5119套，創下瞭自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。

根據高通智庫的數據，1月至6月以來，在重點監測的品牌房企中，大部分開發商的年度銷售目標完成進度緩慢。從銷售目標達成率看，多數落後合理目標完成進度約三分之一。

中原地產市場研究部的數據也顯示，目前30多傢上市房企發佈瞭前五月數據。其中，銷售業績同比下降的房企達17傢，占比為56.67%。從完成年度目標情況看，除恒大、萬科等個別企業完成比較好外，其他房企達標情況較差，平均完成率僅為29%。完成任務不足30%的企業達19傢，占比為63.3%。

快銷跑量降價來換現金

不及格的年中考，讓房企的資金鏈再次承受著考驗。

劉威告訴北青報記者，他們公司對於風險把控相對比較嚴格，雖然今年銷售陷入困境，但還沒有到降價賣房的地步，無論是沈陽還是上海的項目都是按計劃開盤，並沒有過多的以價換量。並且一旦資金方面出現緊張，公司還有自持的物業可以回款，在北京也還有一棟寫字樓可以出售。但他也坦承，有些公司就沒這麼幸運瞭，一旦陷入資金壓力，降價促銷就不可避免地成為回款手段。

去年曾大舉借債買地擴張的首開，因為高負債率一度被質疑資金鏈斷裂，最近兩周開始頻頻加推新老項目，並且降價促銷的趨勢明顯。繼上上周位於東壩的首開常青藤推出的90套每平方米直降萬元的特價房之後，上周首開地產又連開兩盤。其中首開熙悅山在不到一個月時間裡第二次開盤，緊接上次5號、12號兩棟252套特惠房源售罄之後，此次開盤推出13號、14號兩棟樓共計252套房源，依民間二胎設定舊延續平價策略，當日開盤到場客戶逾300多組，去化達85%。此外，位於通州的首開國風美侖也於同日開盤，推出120平方米三居和140平方米四居戶型共120餘套房源，均價與之前一期價格持平，維持在16900元/平方米左右。

至此，從紅五月開始，首開地產在北京住宅市場接連發起大的搶收動作，各類營銷讓利優惠政策投向市場。從起初首開香溪郡的"0首付、0利息、0月供"，到首開常青藤的百餘套特供房每平方米直降萬元，再到上周末首開熙悅山和首開國風美侖的平價入市，預計新盤首開香溪郡也將在7月開盤。作為京城剛需市場的"屯糧大戶"，首開平價快跑意圖明顯。

"目前應對市場低迷期最好的辦法是降價銷售。"某房企高層向北青報記者表示，下半年銷售壓力會更大，若把握不好降價幅度以及推盤節奏，不少房企的年底大考甚至都將難以達標。

為解困房企紛紛外出圈錢

正是受房地產行業整體低迷影響，多傢房企資金鏈斷裂的危機加劇，甚至個別房企已經傳出破產噩耗。如果說大型房地產企業還可以通過協調各個項目，平價跑量回籠資金，一些中小開發商則沒那麼幸運瞭。

數據表明，房地產資金到位情況從2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%。中國金融地產俱樂部理事、長富匯銀總裁張保國就向北青報記者指出，房地產行業目前最核心的風險是資金鏈問題，如果僅靠自有的資金而不借助金融機構或資本市場進行融資，開發商將寸步難行。

但目前的市場現狀是房地產信托和房地產基金對於房企尤其是中小房企的支持急速萎縮。張保國表示，今年以來，信托公司加強瞭對於房地產業務的風險控制，提高瞭項目準入標準，導致房地產集合信托成立規模占比呈現逐月下降的趨勢。

在內得不到輸血，房企紛紛外出尋找新的投資者。像龍湖、華僑城、華潤置地(橡樹灣潤景公館) 等都選擇瞭海外融資的渠道。根據高通智庫統計，5月至6月15日，房企在海外融資超過170.94億美元，折合人民幣約1076.9億元，接近前4月的總和186.13億美元，平均期限3.47年，平均利率8%。

除此之外，還有一些中小房企則選擇瞭紮堆赴港上市圈錢。據統計，今年以來，已有陽光100、億達中國等10傢中小房企敲定赴港上市事宜，其中8傢已經通過借殼、招股等方式成功登陸港交所，而其餘兩傢將在7月掛牌交易。

今年一個月的房企並購案頂去年半年

資金對於開發商的壓力直接表現為今年房企間的並購案增多。高通智庫的統計數據顯示，僅5月份至6月11日，上市房企間的並購交易就達到28宗，總交易超過500億元。其中融創中信貸比較好過的銀行二胎年息國以62.98億港元收購綠城24.31%的股份的交易最受矚目。

此外，還有多傢小房企轉讓100%的股份，其中明發地產以1.24億收購中北瑞業100%股權。在股權交易所，新掛牌的房企有9傢，較4月的11傢略有下降。

但整個上半年，上市房企的並購重組交易高達153宗，其中僅3月份就有70宗。而市場行情一片大好的2013年，整個上半年才71宗並購重組案。

對此，張保國認為房地產行業並購潮已經確確實實地到來瞭。尤其是中小房企，由於市場下行導致競爭壓力加劇，造成項目回款困難，再加上融資成本高，最後成為被兼並對象的例子還將陸續出現。

也有業內人士表示，為瞭避免被兼並，將有更多的項目采取讓利促銷平價跑量的方式，力圖盤活市場，購房人或將迎來買房良機。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08384280018.shtml

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