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內容來自sina新聞

個人按揭持續收窄央行舒緩流動性壓力對癥下藥

美聯儲退出QE,中國防控債務風險，利率中樞上移，房地產等資產價格承壓，板塊估值中樞難提升，2014年行業挑戰與機會並存。14年房地產開發行業主要以企業間的競爭為主要格局，優勢的經營模式將決定公司的成長性。

土融建融南投信義土融建融 可售存量指數環比微漲個人按揭持續收窄

上周17個城市合計成交面積302.7萬平方米，環比下降8.9%；價格指數環比下跌0.5%，其中，重慶和東莞的價格漲幅居前，寧波和武漢跌幅居前；15城新增可售面積環比上升21.2%，可售存量指數環比微漲0.4%，3個月移動平均去化月數為11.9,3個月移動平均批售比為1.25,較上周有所上升。

個人按揭持續收窄，"錢緊"影響估值：2013年1-12月份，房地產開發企業到位資金12.21萬億元，同比增長26.5%，增速比1-11月份回落1.1個百分點。其中，國內貸款1.97萬億元，同比增長33.1%，個人按揭貸款1.4萬億元，同比增長33.3%，進一步收窄3.2個百分點。到位資金增速略有下降，與本月開發投資增速走勢有所背離。近兩個月商品房成交一定程度上受到房貸額度受限的負面影響，驗證瞭對資金流動性的擔憂，同時對估值殺傷較大。在前端投資、銷售狀態均表現平穩向好的情況下，若14年市場整體流動性能夠重歸相對寬松，則整體基本面仍然值得樂觀判斷。

地產企業嘗試轉型央行控制全年信貸平穩投放

8截至上周， 26傢房企上市公司有25傢公佈瞭13年全年銷售數據，目前已公佈銷售數據的公司2013年全年銷售額同比增長30.03%，碧桂園、瑞安房地產、融創、世茂房地產等表現搶眼。此外，中南建設公告拿地；華夏幸福固安再簽合作協議、陽光城公告大股東增持、建發股份公告高管增持。

對於股市而言，目前地產板塊面臨著低估值尷尬情形，由於實體市場量價均處在高位下滑階段，短期內無法改變；同時地產企業紛紛開始瞭轉型方面的努力，包括龍頭大哥萬科。2014無疑是個轉型調整年，找對轉型模式的地產公司才能從估值泥沼裡脫穎而出。目前估值已低，再融資成為雞肋，而大股東和管理層增持舉措必將越來越多，通常情況下這也是估值階段底部的標志。

人民銀行1月17日召開的2014年貨幣信貸工作會議上，對開年信貸投放速度表示警惕，並要求貨幣信貸部門引導金融機構合理安排貸款投放節奏，防止資產過快擴張。此舉旨在控制全年信貸平穩投放，達到貨幣供給平穩增長，避免宏觀經濟波動，預計對房地產銷售影響有限。

舒緩流動性壓力對癥下藥各檔次暫定利率偏高

自2014年1月20日起，人民銀行在北京、江蘇、山東、廣東、河北、山西、浙江、吉林、河南、深圳開展常備借貸便利操作試點，由當地人民銀行分支機構向符合條件的中小金融機構提供短期流動性支持。

試點要點包括：1)人民銀行分支行常備借貸便利操作的對象包括城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行和農村信用社四類中小金融機構；2)試點實行限額管理，上限1200億元；3)期限分為隔夜、7天和14天三個檔次，春節前各檔次暫定利率5%、7%、8%，一旦拆借或者質押回購利率突破上述利率水平，可指導符合條件地方法人金融機構申請常備借貸便利。

在2013年春節前後，1、2月份四類金融機構日均凈融入量分別為1904、1791億元，2013年12月份四類金融機構日均凈融土地2胎設定入額1456億元，因此1200億元額度使用對於四類金融機構融資壓力的緩解是顯著的。常備借貸便利覆蓋四類金融機構，是應對春節季節性流動性壓力的針對性手段，一旦貨幣市場利率觸發操作條件，流動性投放將限制流動性事件的爆發。

各檔次暫定利率偏高，並未透露流動性管理明顯轉向信銀行二胎銀行二胎借款貸款全省皆可處理息。試點通知將春節前隔夜、7天和14天，各檔次暫定利率5%、7%、8%，提出要切實發揮常備借貸便利利率作為貨幣市場利率走廊上限功能。從2013年下半年貨幣市場統計看，按照暫定利率僅6月份、10月份、12月份符合觸發條件，觸發操作的天數分別為13天、5天、3天，這三個月的流動性壓力都不小。預計12月底超儲率達到3%。央行近期系列操作將限制流動性總量供給突然收縮的出現。可能春節效應過後，流動性總量仍處於邊際改善狀態。

分支行常備借貸便利試點將顯著減輕壓力條件下流動性壓力，限制流動性極端狀況發生；而各檔次暫定利率偏高，央行流動性管理沒有明顯轉向。在總量支持、央行對沖下近兩個月流動性總量明顯改善，但主要反映在短端利率下行，無風險收益率受金融機構負債發展制約難以快速下行。