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內容來自sina新聞

樓市新政出臺多地業主連夜反價房價短期難明顯漲

??樓市新政提振成交去庫存仍是主旋律

??分析人士認為短期房價走勢難逆轉

??樓市新政一石激起千層浪。中國證券報記者獲悉，包括深圳、廣州在內的多個城市出現二手房業主連夜“反價”的現象。

??在政策松綁預期不斷強化的背景下，本次新政的出臺被業界看作是“如期而至”。分析人士認為，新政劍指改善型需求，在個人住房轉讓營業稅“5改2”的共同作用下，二手房市場有可能率先受到提振。政策放松將進一步傳遞至新房市場，二季度市場成交量有望攀升。總體而言，由於庫存壓力尚未得到根本緩解，短期內房價難以出現明顯上漲。

??新政出臺多地業主“反價”

??“房價可能在一夜之間就面目全非。”深圳一位二手房經紀人表示。讓樓市再度成為焦點的是3月30日落地的樓市新政。根據央行、住建部、銀監會聯合下發的通知，擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並已結清貸款的傢庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

??這次以“降首付”為主題的樓市新政，讓二手房業主們忙活起來。“‘反價’的現象越來越多瞭。原本談好瞭價格，昨晚通知下發之後，業主加個5萬10萬的都不在少數，有的幹脆就不賣瞭，坐等房價上漲。”上述經紀人透露。

??深圳中原研究中心調查顯示，在深圳的二手房交易市場，有些熱門房源甚至出現一天多次“反價”的現象，二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現已突破33000元/平方米。據中國證券報記者瞭解，除深圳之外，包括廣州、惠州在內的多個城市均出現瞭業主“反價”的情形。

??除“降首付”之外，財政部關於個人住房營業稅政策的調整也似乎讓二手房業主們更有“底氣”。根據財政部、國稅總局下發的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

??在此之前，免征營業稅的購買年限是5年。“5年變2年，對於業主們來說差別很大，不僅繳納營業稅的概率變小，給業主們處置房產的時間也更寬裕，業主們更有底氣跟你談價格瞭。”上述經紀人表示。

??政策松綁被認為將極大地提振市場。不僅部分地區的二手房業主開始“反價”，一些新房的開發商也開始醞釀漲價。記者瞭解到，新政出臺前，河南、南京、杭州等地已有開發商宣稱準備上調新推項目開盤價。杭州萬科推出瞭“24小時特惠房源”，宣稱旗下所有項目“24小時不打烊，24小時不漲價”，並預告4月開始新推項目價格將全面上調。

?持分土地借款二胎年息借貸增貸轉貸?提振信心成交有望回暖

??相關研究機構對此次新政出臺前一周(3月23日至29日)各地市場的監測顯示，多個城市出現量價齊漲的態勢。其中，北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套，13.02萬平方米，成交面積環比上漲27.15%，成交均價為23613元/平方米，環比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數1950套，環比上漲33.2%，成交均價為28001元/平米，環比上漲2.07%。二線城市方面，杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

??同期重點監測的37個城市成交面積環比上漲23.2%。其中，27個城市環比上升，占比超過監測重點城市數量的7成。環比來看，一線及二線代表城市漲幅均超過20%，二線代表城市漲幅最高，為26.4%；同比來看，二線代表城市領跑，同比上漲10%，三線代表城市次之，同比上漲9.6%。

??相關研究機構在分析此次新政出臺的背景時指出，在2014年全國房地產銷售及新開工面積下降明顯、開發投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續增加，今年1-2月銷量繼續大幅回落，多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體的去庫存壓力凸顯。穩定房地產市場信心、房地產開發投資節奏，仍將是各級政府在穩增長過程中的主要任務之一。

??分析人士指出，在去年四季度以來多個利好政策的合力之下，一二手房市場的供應熱情有望得到激發，購房者出手的意願在加強，樓市有望在4月份迎來一波成交小高潮。至少在成交量方面，預計會有一個明顯的增長。

??上述機構指出，最新出臺的政策意味著改善型需求獲大力支持，樓市穩消費基礎更趨牢固。對購房者而言，二套房首付降低、稅費減免政策降低購房房子二胎銀行成本，刺激潛在購房需求特別是改善型需求的釋放。針對新房市場來說，公積金購買首套自住房成本首付比例降低，大大減輕瞭改善型需求在購房初期的資金壓力。針對二手房市場來說，免征營業稅期限由5年調整為2年，帶來二手房流轉成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策調整，對購房者的直接影響是購房成本降低，影響市場預期，一定程度上也刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。

??據記者瞭解，與當前情況類似的是，2009年信貸政策由緊轉松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產市場隨之迅速轉向。在2008年的低基數基礎上，2009年全年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。但2010年信貸收緊後，市場即陷入低迷。相關研究機構分析認為，2015年市場再度迎來二套房利好政策，公積金二套首付最低30%，商貸二套首付降至2010年初的40%，加之二手房交易稅費減免，或與2009年類似，助力樓市成交回暖。

??庫存高企房價走勢分化

??據相關研究機構的監測，新政發佈前一周，開發商已加大推盤力度，其監測的10個重點城市共開盤59個項目，累計推出房源近8000套。其中，上海開盤8個項目，推出房源738套，廣州開盤6個項目，推出房源643套，北京開盤3個項目，推出房源572套；二線城市累計推出約6000套房源。此外，上述開盤項目整體價格平均上漲4.36%。

??據記者瞭解，新政出臺之後，也有多個城市的開發商連夜修改推盤方案，想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業內人士均表示，隨著推盤熱情和購房需求激發，樓市將迎來一波成交高峰。

??但相比之下，房價是外界更為關心的因素。分析人士認為，政策放松的主要目的在於支持改善型需求，加快庫存壓力較大城市的去化，從而穩定市場。就價格而言，更需視實際情況區別看待。

??相關研究機構分析指出，此輪政策放松主要是進一步刺激市場促消費、去庫存。與之相對應的，庫存壓力較小的一二線重點城市已進入控制人口規模階段，購房落戶政策已基本取消，而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策，如海口、無錫等。興業證券研報認為，年初至今，房地產公司主要任務仍然是去庫存，尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進一步促進庫存去化，助力三四線城市樓市回暖。

??在此背景下，有分析人士認為，對於庫存壓力較大的三四線城市來說，“量”比“價”的增長顯得更為重要，賣方短期內應該繼續堅持“以價換量”的策略，因此價格短期內難以明顯上行。

??仲量聯行華東區研究部總監周志鋒也指出：“中國各地樓市基本面有很大差異。大部分二、三線城市庫存巨大，未來新增供應也非常可觀。開發商在這些城市還是應該繼續將重點放在去庫存方面，而非考慮提高售價。在一線城市和1.5線城市整體市場基本面健康，此次政策的放松可能導致這些地區的房價進入上升通道。”

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08345988830467997352344.shtml

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